吴苏昌:浅谈商业地产与住宅的区别当前页面:首页 >新闻资讯

    商业地产与住宅的区别简单来说,商业地产就是在房地产的基础上做商业,是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划,使之适应商业的经营。商业地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异,我总结商业地产与住宅的十点区别与大家分享。
  

一、地理位置的要求不一样
    

    商业地产的价值首先是体现在地理位置上的,所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲,地理位置选择的弹性就很大了,荒郊野岭也可以盖别墅,只要能走人,能进车就可以了;而商业地产项目最好处在道路十字路口,客流、人流、车流的交汇处,这样不仅有利于商业企业的形象展示,更满足了商业对于“易达性”的要求;商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高,而住宅就可以不要临界面,不需要形象的展示;我们讲商业地产的植树原理,首先就是立地选项。如果地选错了,那是一定种不活的。如这块地适合种橘子,你种苹果是活不了的;北方的地适合种苹果,种上南方的椰子,也肯定是活不了的。所以,商业地产和住宅的区别,首先是对地理位置的要求不一样。买房,购房,装修论坛,房产论坛  S. M0 _" |

 
 

二、目标顾客不一样
   

     住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位,锁定一定的目标客层,例如小资阶层、白领阶层,又或是普通老百姓,只要具备投资能力,都可以成为目标顾客,而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲,商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户,第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种,例如主力经营户,即我们通常所说的主力店,还包括品牌商和一些配套商户,比如说做餐饮、娱乐的配套商户,还有一些做小生意的租户,他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样,而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。


 

三、功能、用途不一样  

   

    住宅的功能和用途一般来讲就是居住,但是商业则有太多的功能。例如,购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,功能都是不一样的。即使是购物功能,又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

 

四、消费环节不一样
   

    住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住,可以使用了。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,销售后就进入了终端消费,而商业地产则是开端,销售只是商业经营的开始。假设花20万买了一个住宅,那再花点钱装修一下就可以住了,只要有水、电就可以。而商业地产呢?用20万买个商铺,装修还要花多少钱?进货还要花多少钱?风险费用金需要多少钱?整个运营费需要多少钱?买得起商铺就一定能经营得起来吗?这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候,来的都是客,只要有钞票可以。卖商业地产呢?不但要有投资能力,还要有经营能力,如果投资了商铺今后活不了,那开发商也是活不好的。所以,商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的,不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。


 

五、对物业的要求不一样
  

    住宅对物业的要求相对简单,只要能满足居住的功能就可以,对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言,对物业的层高、柱距、荷载、电梯(扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯)等都有很细致的要求,任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态,对物业的要求也不同,一般百货店楼板的承重要达到500公斤,仓储店的荷载就要达到1500公斤,层高可能要求8米,甚至是9米,而住宅的层高达到2.8—3米就可以了。所以,对物业的要求不同也是商业地产与住宅地产的区别之一。


 

六、产品的设计不一样                                      

   

    住宅地产的设计,主要是基于一般性使用功能的需要,而对于商业来讲,不同的业态、不同的功能、不同的产品,商业设计也是不一样的。例如,电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题,而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了,主要是解决上、下水和排风等问题。商业地产的设计需要依据自身的需求,依据市场的需求,设计主要是为了满足商业经营的需要。我们拿商铺切割为例,有的开发商把临街店铺的门脸(即我们所说的面宽)切的窄些,里边(进深)切的深些,这样有限的物业可以多切出几个临街商铺,以提高销售利润。但是这样的切割方法,即便卖出去了,让投资者如何很好的经营呢?4米的面宽在两侧摆商品,一个柜台要45公分,那么中间要加一个人,共60公分,中间还要摆货架,大家算一算,这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列?商铺切割时,如果面宽大了,进深浅了,则公摊的面积就大了,商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的要求是完全不同的,切割商铺也是一门学问,通常有“回”字形和“非”字形两种切割方法。“非”字形切法适用于“长条型”的物业,以商业步行街的形式将客流导向两侧,实现卖场客流的均好性;“回”字型的切割方法较适用于正方型的物业,通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中心,使客流由中心向四周均匀散去。所以,住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。


 

七、销售、营销不一样
   

    台湾、香港的一些销售公司认为,“卖住宅的是小学生,卖商业地产的是大学生”,从这个比喻可以看出,商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之,目的很简单,也很直接,而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的,商业地产卖出去以后,还要考虑经营问题,还要考虑返租、回报和风险的问题。因此,住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。房产论坛,装修论坛,业主论坛- Y; J4 n/ [


 

八、投资回报的形式是不一样的
   

    商业地产的投资回报形式有三种,一是销售,二是获取经营收益,三是物业升值,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心,60多万平方米一寸都没有卖;上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿,前年有家机构出50亿要收购,但被拒绝了,因为这个物业每年都在升值,而且经营收益很高。2001年,某华联曾在呼和浩特投资近6000万,去年则被一家机构以5个亿收购了,所以,商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。房产论坛,装修论坛,业主论坛/ Z$ S! H# C! B


 

九、专业程度不一样
  

    商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的,我以前讲过,商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外,还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高,是多个商业微观问题综合解决的结果,住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看,住宅地产销售后就进入了终端,而商业地产的销售只是经营的开始,还需要招商、开业和经营管理。所以,商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。


 

十、综合实力不一样
   

    从资金运作的角度讲,对于住宅地产,销售便是资金回笼的开始,用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售,商业地产销售的风险要高很多,如果商业地产也按照这样的思维进行开发,就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发,这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的,项目建成开业后,还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期,实现赢利。换句话说,商业地产是不能急于回笼资金的,需要一段时期的培养才能将商业经营做好,才能将商业物业做热,才能将商业项目做出升值空间。

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